Baufinanzierung 2026: Zinsen, Rechner & Kosten
Der Weg ins Eigenheim führt fast immer über eine Baufinanzierung. Entscheidend für die Kosten sind Bauzins, Tilgung, Eigenkapital und die Restschuld nach der Zinsbindung. Berechnen Sie hier Ihre Monatsrate und erfahren Sie, worauf es 2026 wirklich ankommt.
Unverbindliches Rechenbeispiel (Annuitätendarlehen, konstante Rate über die Zinsbindung). Ohne Nebenkosten. Keine Kreditvermittlung, keine Finanzberatung.
Was kostet eine Baufinanzierung?
Anders als beim Ratenkredit wird eine Baufinanzierung meist nicht in einem Rutsch getilgt. Sie zahlen eine feste Monatsrate aus Zins und Tilgung – und nach Ablauf der Zinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld, die Sie anschließend weiterfinanzieren. Die wichtigsten Stellschrauben:
- Sollzins: hängt vom allgemeinen Zinsniveau, Ihrer Bonität und dem Eigenkapital ab.
- Anfängliche Tilgung: je höher, desto schneller sind Sie schuldenfrei – meist werden mindestens 2 % empfohlen.
- Zinsbindung: je länger, desto mehr Planungssicherheit – oft gegen einen kleinen Zinsaufschlag.
- Eigenkapital: senkt Darlehenssumme und Zins spürbar.
Kaufnebenkosten nicht vergessen
Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten, die meist aus Eigenkapital bezahlt werden müssen – zusammen oft 9–15 % des Kaufpreises:
| Posten | Höhe (typisch) |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 – 6,5 % (je nach Bundesland) |
| Notar & Grundbuch | ca. 1,5 – 2,0 % |
| Maklerprovision (falls anfällt) | bis ca. 3,57 % |
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Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?
Als Faustregel gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital kommen, besser zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger Darlehenssumme, Zins und Monatsrate. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) ist möglich, aber teurer und riskanter.
Zinsbindung & Anschlussfinanzierung
Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zins garantiert ist – üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Danach finanzieren Sie die Restschuld neu (Anschlussfinanzierung oder Prolongation). In Zeiten niedriger Zinsen sichert eine lange Bindung günstige Konditionen; steht ein Zinsrückgang im Raum, kann eine kürzere Bindung sinnvoll sein.
So sparen Sie bei der Baufinanzierung
- Mehr Eigenkapital einbringen: senkt Zins und Gesamtkosten am stärksten.
- Höhere Tilgung wählen: Sie sind schneller schuldenfrei und zahlen weniger Zinsen.
- Sondertilgungen vereinbaren: ermöglichen flexible Extrazahlungen ohne Zusatzkosten.
- Angebote vergleichen: Schon 0,2 % Zinsunterschied bedeuten über die Laufzeit mehrere Tausend Euro.
- Förderungen prüfen: z. B. KfW-Programme können die Kosten senken.
Häufige Fehler bei der Baufinanzierung
- Zu niedrige Tilgung. 1 % Tilgung bedeutet Jahrzehnte Laufzeit und eine hohe Restschuld.
- Nebenkosten unterschätzen. Grunderwerbsteuer, Notar & Makler wollen aus Eigenkapital bezahlt werden.
- Nur auf den Sollzins schauen. Effektivzins, Restschuld und Flexibilität zählen genauso.
- Keine Sondertilgung vereinbaren. Nimmt Ihnen später jede Flexibilität.
Häufige Fragen (FAQ)
Was kostet eine Baufinanzierung über 300.000 Euro?
Bei 3,5 % Sollzins und 2 % Tilgung liegt die Rate bei rund 1.375 € pro Monat. Nach 10 Jahren Zinsbindung bleibt eine Restschuld von etwa 228.000 €. Nutzen Sie den Rechner oben für Ihre Werte.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Mindestens die Kaufnebenkosten (9–15 % des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital kommen, besser zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital senkt Zins und Rate.
Was ist die Restschuld nach der Zinsbindung?
Der Teil des Darlehens, der nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist. Diese Restschuld wird anschließend über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert.
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Meist werden mindestens 2 % empfohlen. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die gesamten Zinskosten deutlich.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbuch (ca. 1,5–2 %) sowie ggf. Maklerprovision (bis ca. 3,57 %).
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Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Alle Beispielwerte sind unverbindlich.